淺談商業(yè)地產(chǎn)之運(yùn)營(yíng)管理

    經(jīng)濟(jì)大融通，戰(zhàn)略管理決定商業(yè)成功。在全球以商業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)起云涌之際，以優(yōu)良的運(yùn)營(yíng)管理體系促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)成立國(guó)際流行趨勢(shì)。因此國(guó)際性商業(yè)巨艦的揚(yáng)帆起航，需要國(guó)際化的經(jīng)營(yíng)理念做導(dǎo)航。

　　成功的商業(yè)地產(chǎn)，其至臻完美的運(yùn)作，是一個(gè)在極高專業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行多元化考慮的綜合系統(tǒng)工程，必須考慮到投資客、經(jīng)營(yíng)商戶、商業(yè)管理等多個(gè)因素。商業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)氛圍營(yíng)造以及可持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。運(yùn)營(yíng)管理和戰(zhàn)略一樣，是如此重要，以致有人說(shuō)現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的階段。

　　商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展建設(shè)成為人們的關(guān)注焦點(diǎn)

　　從溫總理的批示到各部委的聯(lián)手行動(dòng)，大型商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)再次成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。于是，商務(wù)部也正對(duì)大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)計(jì)梳理，銀監(jiān)會(huì)正通過(guò)其內(nèi)部系統(tǒng)對(duì)購(gòu)物中心的貸款情況進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。因此商業(yè)地產(chǎn)如何健康、協(xié)調(diào)、有序的發(fā)展，也牽動(dòng)了業(yè)界敏感的神經(jīng)。

　　對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)所呈現(xiàn)的境況和具體問(wèn)題，儼然成為房地產(chǎn)業(yè)界的關(guān)注焦點(diǎn)。如，一些商業(yè)地產(chǎn)投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展熱潮。搶商機(jī)爭(zhēng)項(xiàng)目,論證不充分，建設(shè)開(kāi)發(fā)盲目，招商和項(xiàng)目定位與市場(chǎng)脫節(jié)，造成了階段性、結(jié)構(gòu)性、地域性的不平衡和網(wǎng)點(diǎn)布局的不合理，并引發(fā)就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問(wèn)題。這種投資的自發(fā)性和盲目性，突出表現(xiàn)在網(wǎng)點(diǎn)布局上，東部多西部少，老城市多新城市少；在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上，大型百貨店過(guò)剩，新型業(yè)態(tài)發(fā)育緩慢；在店址的選擇和經(jīng)營(yíng)定位上，有的開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者缺乏科學(xué)性，重復(fù)建設(shè)造成了商業(yè)資源和社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。特別是大量的SHOPPINGMALL項(xiàng)目正在全國(guó)范圍內(nèi)上馬，它們對(duì)小型商業(yè)企業(yè)殺傷力很大。

　　因此，這些商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中所發(fā)生的情況和問(wèn)題，應(yīng)該從宏觀上引導(dǎo)商業(yè)投資，優(yōu)化商業(yè)結(jié)構(gòu)，它是投資者的重要投資依據(jù)。另外，政府應(yīng)該引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，營(yíng)造公平、合理、透明、有序的投資環(huán)境，對(duì)不符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不予批準(zhǔn)，同時(shí)在城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)上實(shí)行聽(tīng)證制度，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展。

　　而關(guān)于在具體商業(yè)地產(chǎn)案例的操作中，該如何確保一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功，無(wú)疑成為當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)和整個(gè)地產(chǎn)界一直熱點(diǎn)探討方向。

　　運(yùn)營(yíng)管理模式，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的熱切問(wèn)題

　　隨著現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，能夠在變化莫測(cè)的商業(yè)大潮中屹立不倒的成功商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)一不是經(jīng)過(guò)理性而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃而來(lái)的。除了以MALL為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)之外，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理是當(dāng)前人們最關(guān)心的問(wèn)題。

　　運(yùn)用國(guó)際運(yùn)營(yíng)理念，營(yíng)造一個(gè)適合于本土化運(yùn)營(yíng)的國(guó)際商業(yè)運(yùn)作管理模式。不僅能為消費(fèi)者構(gòu)建一個(gè)良好的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑環(huán)境，更為經(jīng)營(yíng)者、投資者們打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的財(cái)富平臺(tái)。

　　統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵

　　運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉�，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理模式的運(yùn)用，其實(shí)際意義就是旨在把投資者，經(jīng)營(yíng)者，管理者三者結(jié)成利益共同體。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中逐漸蛻變，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性，就是開(kāi)發(fā)商和入駐店鋪精誠(chéng)合作，在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開(kāi)展整齊劃一的經(jīng)營(yíng)管理工作。這一經(jīng)營(yíng)管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運(yùn)營(yíng)管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運(yùn)營(yíng)管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。

　　經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的收入主要來(lái)源于商戶的租金。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是幫助商戶創(chuàng)造收入，提高每一平米商業(yè)面積的賺錢能力，這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。換句話說(shuō)，大型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期成功與否的保證，成功的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)就是一個(gè)關(guān)鍵。

　　商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理即要做到四個(gè)方面的內(nèi)容的統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理（立足長(zhǎng)遠(yuǎn)）、統(tǒng)一營(yíng)銷（廣告宣傳等）、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。每一個(gè)成功的購(gòu)物中心，都以一個(gè)真正MALL的理念來(lái)運(yùn)營(yíng)，必定遵循購(gòu)物中心的特點(diǎn)。廣州天河城能成為中國(guó)第一個(gè)賺錢的MALL，其成功運(yùn)營(yíng)就是很好的例子，除了選址成功外，最重要的就是遵循購(gòu)物中心的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商自營(yíng)了主力百貨---天貿(mào)南大-天河百貨。"四個(gè)"統(tǒng)一的好處是便于解決規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商的難題，并且能夠提高非主力店的租金收入。

　　雖然運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，但在運(yùn)營(yíng)管理之前，要確保一個(gè)項(xiàng)目完美順利地開(kāi)發(fā)、進(jìn)展，則要完全歸功于科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、規(guī)劃選址、準(zhǔn)確的定位和長(zhǎng)期有序良好的招商工作，因此說(shuō)，它們又是一個(gè)成功商業(yè)項(xiàng)目后期順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。

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