商業(yè)地產(chǎn)下的商業(yè)模式分析

    長期以來，中國房地產(chǎn)的發(fā)展都把注意力放在了住宅市場上，而商業(yè)地產(chǎn)直到四、五年前才漸漸走出沉寂。自“新國十條”頒布實(shí)施數(shù)月以來，全國住宅市場迅速降溫，不少開發(fā)商和投資客都轉(zhuǎn)而開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。2010年上半年廈門全市一手住宅成交量連續(xù)萎縮，商品住宅銷量為125．7萬平方米,同比下降44．7％，如此成績，使得住宅市場大有成昨日黃花之嫌。與此同時(shí)，廈門商業(yè)地產(chǎn)不降反升，成為嚴(yán)冬之中料峭寒梅，一枝獨(dú)秀。但廈門的商業(yè)地產(chǎn)并非只有一種模式，成敗也不盡其然，什么樣的商業(yè)地產(chǎn)模式才是合適的，小編就此問題電話采訪了原搜房網(wǎng)廈門分公司總經(jīng)理沈欣翔 。

原搜房網(wǎng)廈門分公司總經(jīng)理 沈欣翔

記者：沈總您好，我們現(xiàn)在都知道，新政實(shí)行已經(jīng)過了百日之多，現(xiàn)在住宅市場的現(xiàn)狀是量跌價(jià)滯，而商業(yè)地產(chǎn)卻發(fā)展良好，所以想跟您了解一下新政下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。

沈總：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，這個(gè)話題有些大，雖然新政針對(duì)的是住宅市場，而不是商業(yè)地產(chǎn)，就認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展就一定一帆風(fēng)順了，主要還是要看用什么樣的商業(yè)模式來運(yùn)營。

記者：您能具體點(diǎn)談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式么？

沈總：現(xiàn)在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式大致分為五種，第一種有整體租賃不售產(chǎn)權(quán)的模式,第二種有分零租賃不售產(chǎn)權(quán)的模式，第三種整體租賃經(jīng)營零售產(chǎn)權(quán)的返租模式，第四種分零租賃經(jīng)營零售產(chǎn)權(quán)的模式，以及零售零租與整租不售的商業(yè)模式等。

記者：那么您能就廈門商業(yè)地產(chǎn)來具體談?wù)勥@些模式呢？

沈總：現(xiàn)在廈門的商業(yè)地產(chǎn)類別有很多，像寫字樓、商鋪、車庫之類都屬于商業(yè)地產(chǎn)，但其中最為重要的兩大類商業(yè)地產(chǎn)是寫字樓和商鋪。

沈總：我先談?wù)勆啼伆�，�?shí)際上，廈門并沒有傳統(tǒng)的商圈，由于廈門是個(gè)到與城市，腹地較小，因而形不成一個(gè)整體的商圈，因此開發(fā)商采用的商業(yè)模式對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響可以說是比較大的。

記者：那么您能就開發(fā)商說說商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式么？

沈總：在廈門，商鋪這一塊，主要開發(fā)商有明發(fā)、寶龍、大連萬達(dá)等等，其中明發(fā)和大連萬達(dá)比較具有代表性，同樣是商業(yè)地產(chǎn)，他們的運(yùn)營模式卻截然不同，明發(fā)采用的是產(chǎn)權(quán)售賣給小型投資客，于是各種各樣的商鋪應(yīng)運(yùn)而生，今天開了個(gè)售賣小店，明天就換成別的商店，毫無章法可言，給管理上造成了很大的不便。

記者：那大連萬達(dá)用的是什么模式，跟明發(fā)相比，有什么樣的優(yōu)勢呢？、

沈總：大連萬達(dá)整個(gè)用的商業(yè)模式就比較好，它按照比例，小部分的出售產(chǎn)權(quán)給投資客，一部分只租不售，一部分整體售賣，同時(shí)大連萬達(dá)實(shí)行整體管理，對(duì)整個(gè)商鋪進(jìn)行了有效地管理，當(dāng)投資客投資某個(gè)商鋪時(shí)，便記錄在案，不能隨意更改，有效地改變商業(yè)地產(chǎn)混亂的局面。

記者：您剛才這些說的都是關(guān)于商鋪的，您一開始也提到，商業(yè)地產(chǎn)有兩大類，除了商鋪，還有寫字樓，您能結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)模式簡單地談?wù)剬懽謽敲矗?/FONT>

沈總：實(shí)際上寫字樓存在有跟商鋪一樣的問題，也就是一個(gè)整體經(jīng)營模式的問題，比如說新景中心樓下的商鋪，整個(gè)變成一個(gè)平價(jià)的手機(jī)售賣市場，在這樣的一個(gè)黃金地段，整個(gè)地塊的價(jià)值便沒有得到完全的體現(xiàn)；而財(cái)富中心則不一樣，他現(xiàn)在是整體銷售，用的是只租不售的商業(yè)模式，因此管理起來，會(huì)比較容易的多。

記者：總的來說，您認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)只租不售的整體經(jīng)營模式是一個(gè)比較成功的模式。

沈總：是的。

記者：好的，我的問題完了，謝謝沈總。

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