商業(yè)地產(chǎn)的資金運用術

    商業(yè)地產(chǎn)簡單來說就是經(jīng)營性物業(yè),可以包括購物中心、寫字樓、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場、旅游地產(chǎn)等等。這類地產(chǎn)在規(guī)劃設計、開發(fā)、資金占用、運營及客戶等領域均與住宅類地產(chǎn)有很大區(qū)別，而在資金運作上僅僅習慣于住宅開發(fā)的商人更會捉襟見肘。

    商業(yè)地產(chǎn)在中國其實是一直不溫不火的，這從在與住宅價格的比較上就可以看出來，只是由于近期政府為了拯救經(jīng)濟逼迫住宅市場走向正軌才引發(fā)了商業(yè)物業(yè)的投資熱潮。中國的商人是最喜歡跟風的，所以這股投資熱潮必然會引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱。在此有必要對商業(yè)地產(chǎn)整個鏈條中資金運作的某些方略做些提及，以期對那些已經(jīng)或將要進入的開發(fā)商有所幫助。

    上海投資有限公司根據(jù)自己在商業(yè)地產(chǎn)領域幾年的經(jīng)驗，在以下幾個方面提出資金運用的良好建議：

    一、大型商業(yè)項目需要一次投資建成才能有效形成商業(yè)氣氛，不能像住宅那樣分期滾動開發(fā)，所以成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在項目立項前就會與基金結合，由基金作為投資人參與其中，或項目開發(fā)完成后由基金收購，再進行統(tǒng)一租賃經(jīng)營。如果不是這樣萬達的城市綜合體能遍地開花嗎？

    二、大多數(shù)的商業(yè)項目在建成后都需要3--5年的培養(yǎng)期，這就意味著大多數(shù)商業(yè)項目建成后都會由開發(fā)商長期或短期持有，這將對開發(fā)商造成巨大的資金壓力（至于那些在剛建成的青澀期即銷售的項目往往要以回租的方式吸引客戶，這樣的項目對客戶會造成極大的傷害，我會另文詳述。）。從回報和項目的良性運作方面考慮我們是鼓勵開發(fā)商長期或短期持有物業(yè)，這樣尋找一家專業(yè)而又有實力的商業(yè)運營機構來包租運營項目是很好的選擇。由于包租運營是長期的，對開發(fā)商來說既是個融資功能又能解決物業(yè)增值問題。

    三、商業(yè)物業(yè)為了吸引主力店，往往要給主力店幾年的低租或免租期。其實專業(yè)的運營公司會在業(yè)態(tài)風險和利潤方面找到一個平衡點，這樣可以很好地改變前期由于低租、免租或空租帶來的資金壓力。

    四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較長，往往是住宅的4倍，這同樣是一種資金壓力，我們建議卡發(fā)商最好住宅與商業(yè)混合開發(fā)，同時持有、運營一部分商業(yè)物業(yè)，這樣可以實現(xiàn)資金的合理周轉。

    這些建議只是針對開發(fā)環(huán)節(jié)，在商業(yè)地產(chǎn)領域針對于客戶和商家依然會有一些資金解決方案需要考慮，這樣才能真正實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的資金良性運作。

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